Hay un componente esencial que atraviesa cada una de las áreas clave del desarrollo de un nuevo proyecto inmobiliario comercial, desde la compra de terrenos hasta la construcción del edificio, la atracción de inquilinos, la administración del espacio como propietario e incluso la refinanciación o venta del proyecto. Este único componente es el dinero. Todos los proyectos de desarrollo necesitan dinero, y uno debe adquirir la tierra, pagar ciertos costos por adelantado, pagar la construcción del proyecto y pagar para apoyar el edificio mientras se encuentran suficientes inquilinos para llenarlo.
Dado que los proyectos de desarrollo pueden ser costosos, la mayoría de los desarrolladores recurren a terceros, como bancos comerciales e inversores, para que proporcionen los fondos necesarios para “financiar” el proyecto. Si un desarrollador puede financiar un proyecto, puede construirlo. Por lo tanto, obtener financiamiento, dinero, se convierte en el mayor obstáculo para la transición de la visión del desarrollador, a la construcción, finalización y, finalmente, un proyecto de desarrollo abierto, operativo y exitoso. Casi todos los proyectos de construcción de bienes raíces comerciales son financiados por la mayoría de la deuda. La deuda generalmente es en forma de un préstamo de construcción de un banco comercial y generalmente representará el 60-80% del costo del proyecto. Lo bueno de los préstamos de construcción es que el desarrollador / prestatario solo paga intereses durante la construcción y por un corto tiempo después y luego debe refinanciar el préstamo.
El resto del costo del proyecto, la parte no financiada de un préstamo de construcción bancaria a menudo se conoce como capital. Los derechos de propiedad pueden provenir de muchas fuentes, y los derechos de propiedad pueden provenir del desarrollador, la tierra en la que se construirá el proyecto o de terceros inversores. Recuerde que el banco presta solo una parte de los fondos necesarios para completar el proyecto (60-80%). Invertir en acciones financia la diferencia. Un préstamo de construcción y una inversión en acciones juntos forman el dinero o el valor requerido y a menudo se denominan proyectos de desarrollo, la pila de capital.
La mayoría de los desarrolladores reconocen al principio del proceso que cerrar un préstamo de construcción es el paso más importante en un nuevo proyecto de desarrollo que se convierte en realidad. Con el cierre del préstamo de construcción, el proyecto pasa de la etapa de esperanza para la construcción a una alta probabilidad de ser construido. Por lo tanto, satisfacer las necesidades y demandas del prestamista de construcción y los inversores de capital se convierte en el factor más importante para avanzar en el proyecto de desarrollo.
Sin embargo, no siempre es fácil obtener financiación para un proyecto de desarrollo. Puede tomar varios meses, si no años, cerrar la financiación aceptable del proyecto. Aunque obtener financiamiento para la construcción e invertir en acciones puede parecer complicado nuevamente, hay un componente esencial que atrae a casi todos los prestamistas de construcción e inversionistas de capital a un proyecto de desarrollo inmobiliario. Exploraremos este componente esencial en detalle con la Parte 2 de “Cómo comprar con éxito un terreno, construir un edificio, atraer inquilinos, ser propietario y poseer o vender un proyecto de desarrollo inmobiliario comercial.
