Al principio, los corredores de bienes raíces eran conocidos como Intermediarios y Opciones. En ese momento, la práctica habitual era que el intermediario supiera sobre la propiedad en venta, pero la mantuviera en secreto de otros intermediarios. Era difícil para estos intermediarios cobrar honorarios por sus servicios, por lo que recurrieron a tácticas que no siempre estaban en el interés de su vendedor. Los optores, por otro lado, tendían a tener más éxito en el cobro de sus honorarios porque vinculaban la propiedad del vendedor a posibilidad de compra, Venda la propiedad al comprador a un precio mayor que el monto de la opción, pague al vendedor el precio de la opción y luego embolse el resto.
El negocio inicial de corretaje de bienes raíces estaba mal organizado y utilizaba técnicas de corretaje que a menudo eran deshonestas, propensas al fraude y que utilizaban vendedores y compradores. Eventualmente, se desarrolló un concepto más nuevo por el cual un corredor de bienes raíces es un agente y debe un deber fiduciario al vendedor y se le paga por sus servicios. Este nuevo concepto ha obligado al vendedor y al corredor a alcanzar un mayor nivel de servicio y responsabilidades. También permitió a los corredores poner propiedades a la venta mediante contratos. Estos contratos son lo que ahora llamamos listas. Formas anteriores de listas, que llamamos Anuncios abiertos. Un listado abierto es un tipo de contrato de listado no exclusivo que permite a un corredor de bienes raíces ofrecer una propiedad en venta, encontrar un comprador y recibir el pago por los servicios después de cerrar esa transacción.
Otros corredores también pueden tener listados abiertos para la misma propiedad, pero solo el corredor que realmente encontró al comprador recibirá una comisión. Además, ningún corredor recibirá una comisión si el vendedor vendió la propiedad. Una lista abierta desalentaba la cooperación entre los corredores, ya que cada corredor podía obtener su propia lista abierta. Para resolver el problema de la lista abierta, Agencia exclusiva El listado se hizo popular.
Un listado de agencia exclusiva es un tipo de acuerdo de listado en el que el vendedor ofrece solo una compensación de corretaje si el comprador es adquirido a través de los esfuerzos de un corredor o los esfuerzos de otras compañías de corretaje de bienes raíces. Esto significa que en ciertas situaciones, como “Para venta por el propietario”, el corredor listado puede no recibir una compensación al vender la propiedad. En un listado exclusivo de agencia, un corredor listado u otro corredor que trabaje con un corredor listado debe adquirir un comprador para tener un reclamo de compensación.
La inclusión de una agencia exclusiva alienta a los corredores competidores a encontrar compradores para listar, ya que el corredor listado paga una comisión por vender el corredor. Sin embargo, el vendedor todavía no paga impuestos cuando el vendedor encuentra un comprador. La inclusión de la agencia exclusiva finalmente condujo a la aparición de Derecho exclusivo de venta impresión.
En virtud de un acuerdo de derecho exclusivo de venta, se ofrece una compensación al corredor cotizado en caso de venta, independientemente de quién haya comprado al comprador. El derecho exclusivo a vender un listado garantiza que el corredor listado recibirá una recompensa incluso si un corredor o vendedor competidor vende la propiedad. Proporciona la mayor protección para el corredor que cotiza en bolsa y se considera en el mejor interés del vendedor porque el corredor de listado pondrá esfuerzo y recursos en la comercialización de bienes raíces, ya que la comisión está garantizada durante la duración del acuerdo.
Incluso después de que el derecho exclusivo de vender un listado se hiciera popular, hubo poca cooperación entre las compañías de corretaje, ya que un comprador que quisiera comprar una propiedad en particular tendría que tratar con un corredor que tuviera listados exclusivos de interés. También está bastante claro para todas las partes que el corredor representa al vendedor y que el comprador no tiene representación.
En la década de 1950, hubo presión para ampliar la cooperación entre las compañías de corretaje. Como resultado, un corredor que trabaje con el comprador se pondrá en contacto con corredurías competidoras para averiguar sobre sus acciones y posibles coincidencias para sus clientes. Las transacciones a menudo se concluyen en los casos en que el agente de ventas no conoce al vendedor o su agente, y las únicas transacciones del agente de ventas son con el comprador. De repente, hubo un concepto de que el corredor vendedor debe su deuda fiduciaria. solamente el vendedor ya no estaba ordenado y un concepto lógico. Sin embargo, pasarán muchos años antes de que los conceptos inviables de la agencia sean desmantelados y conduzcan a la introducción de un comprador.
A medida que se desarrollaban las décadas de 1950 y 1960, un sistema de corretaje cooperativo más formalizado conocido como Servicio de listado múltiple (MLS), fue desarrollado. A través del concepto MLS Subagencia Desarrollado. En pocas palabras, esto significaba que el corredor listado era un agente y representaba solo al vendedor. Un corredor listado contratará socios comerciales para ser considerados. Subagentes Vendedor. La compañía de corretaje MLS en la lista estaba obligada a poner la lista a disposición para todo corredores cooperantes dentro de su MLS. Estas corredurías cooperantes también se consideraron subagentes de la empresa de corretaje cotizada, que eran agentes del vendedor. Si la compañía de corretaje que coopera tiene socios comerciales, entonces son subagentes de la compañía de corretaje que coopera, que son subagentes del corredor listado, que es el agente del vendedor. Durante este período, las relaciones de agencia con el comprador eran imposibles, ya que la relación de agencia siempre fue con el vendedor. La única obligación del licenciatario con el comprador es no mentir cuando se le hacen preguntas sobre la propiedad. El concepto de “el comprador es cauteloso” es realmente una realidad de cómo funciona el negocio de corretaje, y los compradores siempre no están representados.
El crecimiento del consumismo, manifestado en numerosas decisiones judiciales, ha presionado al negocio de corretaje para que cuide más los intereses del comprador. Debido a esto, los licenciatarios que trabajan con compradores tienen el deber afirmativo de revelar los problemas conocidos que afectan a la propiedad. Por ejemplo, si el corredor sabía que el techo había goteado, tendría que revelar este hecho. Este concepto de divulgación fue ampliado posteriormente por los tribunales para incluir condiciones sobre la propiedad que tienen los corredores. debería o podría haber sabido.
En la década de 1980, un estudio del gobierno encontró que casi tres cuartas partes de todos los compradores pensaban que la compañía de corretaje con la que trabajaban los representaba como clientes. El mismo estudio concluyó que casi tres cuartas partes de todos los vendedores también creen que la correduría cooperante representa al comprador. Pronto se hizo evidente que los conceptos de ley de agencias que la industria y los reguladores gubernamentales habían tratado de imponer para simplificar y aclarar las relaciones de las agencias no habían funcionado. La continua presión de los grupos de consumidores y los tribunales finalmente condujo a un movimiento para representar a los compradores en la década de 1990.
En 1991, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios formó un grupo asesor para estudiar la representación de las agencias®. Se obtuvo testimonio de profesionales de bienes raíces, expertos de la industria, el público y reguladores gubernamentales. El informe del grupo asesor contiene las siguientes recomendaciones:
- La política de listado múltiple de NAR debe cambiarse para que las ofertas de subagencias sean opcionales. Si la subagencia no era aceptada por el corredor cooperante, entonces el corredor listado tenía que ofrecer una compensación al corredor que representaba al comprador.
- La NAR alentará a las asociaciones estatales a promover cambios en las leyes y regulaciones de bienes raíces para facilitar la divulgación de las opciones de la agencia. Estas opciones incluirán una agencia del vendedor, una agencia del comprador y una agencia dual revelada. El propósito de esta recomendación era ayudar a los consumidores a tomar decisiones informadas de representación.
- THE NAR debe alentar a los corredores de bienes raíces a adoptar una política escrita de la compañía con respecto a la gestión de las relaciones de agencia con sus clientes y clientes.
- El PAN alentará la educación de todos los miembros sobre el tema de la representación de los organismos. También se alentará a los reguladores gubernamentales a incluir a la agencia como un tema obligatorio en los requisitos de educación continua para todos los licenciatarios.
Desde 1992, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios® ha adoptado la siguiente política:
“La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios reconoce® la agencia del vendedor, la agencia del comprador y la agencia dual divulgada con consentimiento informado como formas apropiadas de representación del consumidor en las transacciones de bienes raíces. La Asociación respeta la necesidad de que todos los REALTORS puedan tomar decisiones® comerciales individuales sobre las prácticas de agencia de sus empresas. Además, NAR apoya la libertad. selección y consentimiento informado para consumidores o servicios inmobiliarios al crear una relación de agencia con un licenciatario de bienes raíces”.
Estos cambios en la política de representación han cambiado la forma en que opera la industria. Derecho exclusivo de representación Los acuerdos del comprador ahora permiten al comprador celebrar un contrato con una compañía de corretaje para encontrar y negociar la compra de una propiedad. Por lo general, estos acuerdos son por un período específico y requieren que el comprador pague una comisión al cerrar la transacción de bienes raíces. Como agente del comprador, la correduría del comprador tiene todos los deberes fiduciarios (cuidado, lealtad, divulgación, obediencia y contabilidad) a su principal, el comprador.
